Fantasma inmobiliario caro en Rusia

03.08.2011 — Informes analliticos

La cuestión de vivienda sigue siendo una, de las más actuales, para los ciudadanos rusos. Las autoridades gastan miles de millones de rublos presupuestarios para los programas "Vivienda al alcance" y "Habitación", sin embargo, tan sólo el 15% de la población del país, actualmente, puede adquirir vivienda propia. Al mismo tiempo, aquí se incluyen no solo los, quienes están capaces de presentar, de una vez, varios millones por el piso, sino también los, quienes pagan la hipoteca de porcentaje alto. En vísperas de las elecciones presidenciales del año 2012, los expertos pronostican un salto de precios. El corresponsal de "RusBusinessNews" ha averiguado, que el papel bastante importante en esto hará el conflicto de productores de materiales de construcción y trabajadores ferroviarios.

Dmitriy Medvedev y Vladimir Putin prometen, al unísono, que para el año 2015 la vivienda estará al alcance para la tercera parte del país. Pero las novedades desde los terrenos de construcción contradicen a estas declaraciones. La crisis financiera, que se desencadenó en los años 2008-2009, aplazó temporalmente el crecimiento de precios de metros cuadrados. Posteriormente, la demanda de compradores empezó a restablecerse, correspondiente mente, el costo de los pisos se alzó. Y en el verano del año 2011, sucedió, que contra la presidencial "vivienda al alcance", inesperadamente, se expresaron los productores de los materiales de construcción, los cuales habían empezado aumentar, bruscamente, los precios de su producción. La asociación de los constructores de Rusia declaró, que en el agosto-septiembre el cemento se encarecerá en 70% - su costo llegará hasta 10 000 rublos por tonelada.

Como ha declarado a "RusBusinessNews" el director de PR y GR de la sociedad de responsabilidad limitada "SMPro" Roman Kuprin, en mayo el precio del cemento aumento "oficialmente" en 4,3% - hasta 2 343 rublos por tonelada (sin IVA). Sin embargo, algunos compradores afirman, que en la realidad él se ha encarecido en 60%. "Más bien, esto es justo para el cemento en el embalaje, por menor - él puede costar 1,5 veces más, que en el mercado por mayor", - señala R.Kuprin.

El director ejecutivo de las empresas de la industria de construcción de la provincia de Sverdlovsk Yuriy Chumerin pronostica, que en el agosto, el costo del cemento en la región puede llegar hasta 4 000 rublos por tonelada. "Más bien, no se llegará hasta los 10 000. Durante la crisis, los precios han caído hasta su límite, y ahora regresan a su nivel anterior", - señala él.

A causa de esto, el precio de costa del "cuadrado" de vivienda puede aumentar, aproximadamente en 1 000 rublos. Un piso de 60 metros cuadrados, tan sólo con el "salto" del cemento, será más caro en 60 miles de rublos.

Mientras tanto, otros materiales de construcción están siguiendo al cemento. Desde los principios del año 2011 creció el costo del hormigón - en 12,3 % - hasta 3 061 de rublos por el metro cúbico. Los precios para los construcciones de hormigón armado aumentaron en 4,9% - hasta 7 506 de rublos por metro cúbico.

Los productores de materiales de construcción están culpando a los trabajadores de ferrocarril - por este encarecimiento. Como han comunicado a "RusBusinessNews" en la Unión provincial de los productores y empresarios de Sverdlovsk, las plantas no pueden transportar sus productos, porque hacen falta los vagones. En la situación difícil se encuentran la sociedad anónima de tipo abierto "Sujulizhskcement", la sociedad anónima de tipo abierto "Uralasbest", la sociedad de responsabilidad limitada "Planta Nevyanskiy Productos de Hormigón Armado", las cuales están obligadas utilizar el transporte automovilístico o negar los contratos. Por los datos de los analíticos, en las empresas de la industria constructora de la provincia de Sverdlovsk, durante el año, la producción aumentó en 30%, y el transporte de los productos aumento tan sólo en 12%.

Actualmente, por falta de vagones no se transporta, alrededor de 20% de la producción. En el territorio de "Sujulizhskcement", se encuentran 120 vagones, cargados de cemento y 90 vagones vacíos, porque la estación más cercana - Kunara ya está cargada con 360 vagones. Además, aumentó, considerablemente, el plazo de la rotación de los vagones propios de la compañía y los alquilados. En vez de 4-5 días, los vagones están en el camino hacia la estación de carga durante 11-12 días.

"Planta Nevyanskiy Productos de Hormigón Armado", por la imposibilidad de transportación de la producción, resultó obligada de disminuir la tercera parte del personal y se encuentra en el borde del paro. El proveedor más grande de casquijo, en la provincia de Sverdlovsk, el combinado la sociedad anónima de tipo abierto "Uralasbest" en mayo no pudo enviar 41% de sus cargas. En el junio y el julio la situación no mejoró.

Los productores desesperados están listos para emprender las medidas extremas. Así, "Sujulizhskcement", que tiene en su capital estatuario la parte de los inversores extranjeros, está listo de apelar a sus accionistas en Alemania, pidiéndoles influir en la decisión de esta cuestión a nivel del Gobierno de la Federación Rusa.

Los trabajadores de ferrocarril, en su turno, le quejan de la actividad estacional, excesiva, de los productores de materiales de construcción y a los arreglos veraniegos de las vías férreas. "En la última decena de años, la producción y el envío de cemento tiene un carácter, claramente expresado, estacional. Con la producción de todo el año, el parque existente de vagones -transportadores cubriría todas las necesidades de los propietarios de las cargas, completamente (y aún con el exceso de 20%). El problema de la estación del año se observa en la transportación de muchas cargas, pero, con esto, ella no supera 15%, y los volúmenes de la producción de cemento en el invierno y en el verano se diferencian en 2 veces. Como resultado, en invierno más de 6 000 vagones de transportación de cemento se quedan sin trabajo", - han comunicado a la agencia en la portavocía del filial de Ekaterimburgo de la "Primera Compañía de Carga" (PCC), la cual es el operador más importante de transportación de cemento.

En varias ocasiones, la compañía ofrecía a los propietarios de cargas discutir la posibilidad de la realización del programa de inversiones de renovación del parque de vagones - transportadores de cemento, pero esta idea no ha encontrado ningún apoyo. "PCC está lista de renovar el parque, pero con la condición, que los vagones aseguren el beneficio, necesario para esto. La taza promedia del año, que existe ahora (aproximadamente, de 550 rublos al día), no sólo frena inversión de los medios a la compra de nuevos vagones, sino tampoco permite mantener el parque existente en el estado debido para el trabajo", - señala la portavocía.

Los productores no están listos de pagar más por el alquiler - ellos están obligados de abrir sus bolsos para la transportación. De acuerdo con lo dicho por el gerente del filial uralskiy "EVROCEMENT trade" Alexandr Ivanov, las tarifas para la transportación de la producción carecen tempestuosamente. "Ellos aumentan, aproximadamente, una vez en dos meses. Para transportar el cemento desde Neviyansk hasta Ekaterinburgo (100 km) actualmente, habrá que pagar 340 rublos por cada tonelada", - señala él.

Uno de los representantes de la rama, quien prefirió quedarse anónimo, comunicó, que la situación está acomplejada por la Olimpiada de invierno del año 2014. El Gobierno ruso centralizó todas las fuerzas en la construcción de objetos en Sochi, naturalmente, allí se utiliza la cantidad grande de vagones. "No da tiempo de descargarlos, el tiempo de su uso aumenta, se forma la estadía. El error logístico de las autoridades está a la vista", - señala la fuente.

En el ferrocarril de Sverdlovsk, en el futuro próximo, será organizada la conferencia, en la cual, posiblemente, tomará parte el presidente de la sociedad anónima de tipo abierto "Vías Ferrias de la Federación Rusa" Vladimir Yakunin, aunque no está claro, si habrá logrado el restablecimiento del torrente de transportación en la región. Mientras tanto, la situación de conflicto lleva al déficit de materiales de construcción, al aumento normal del costo de los trabajos de construcción y al crecimiento de precios de vivienda.

Los representantes de los edificadores, tratando de no asustar a los compradores, no se apresuran de anunciar el aumento de precios. "La sociedad anónima de tipo cerrado "Nova - stroy" (empresas del Grupo LSR) no planifica elevar los precios - todos los trabajos se están siendo realizados por los cálculos anteriormente aprobados con las compañías-socios. Además de esto, el precio de la inmobiliaria se forma de acuerdo con el principio del mercado. Consecuentemente, su aumento sin las premisas del mercado, es imposible", - comunicó el gerente del filial de Ural del Grupo LSR Kliment Falaleev.

Aunque, otros expertos no están de acuerdo con él. "El encarecimiento de los materiales, más tarde o más temprano, influirá el costo final de la vivienda", - está seguro el vicedirector de la Unión de los constructores de la provincia de Sverdlovsk Anatoliy Vasilyev.

Su solidaridad con él expresa el director General del "Centro de buena vivienda "ЕkаDоm" Yaroslav Zamashnoy: "Por supuesto, el costo total del objeto de construcción se forma de muchos componentes, pero el crecimiento del costo de los materiales de construcción lleva al crecimiento de precios a los trabajos de construcción, asimismo, como a todos otros componentes. Conformemente a esto, van a crecer los precios del mercado secundario, el cual reacciona, muy sensiblemente, a todos los cambios, que suceden en el mercado de construcciones nuevas".

El segundo factor, que favorecerá el encarecimiento del "cuadrado", serán las elecciones presidenciales. Los ciudadanos rusos, que tienen por costumbre no confiar a las autoridades, temen a la devaluación del rublo. A causa de esto, muchos de ellos tratarán de invertir a la inmobiliaria, en vísperas de la carrera presidencial primaveral. Los vendedores, a su turno, reaccionarán operativamente a la demanda, aumentando los precios. Ya. Zamashnoy pronostica, que en el otoño, ya, el costo del metro cuadrado en el Ural Medio crecerá en 15%.

El analítico de la cámara de inmobiliaria de Ural - Guram Tujashvily está de acuerdo con él. "A partir del año 2011 los precios en el mercado secundario crecieron en 5%, la vivienda en las construcciones nuevas se encareció más considerablemente, todavía. Por el total del año, el crecimiento podrá representar 15%, y, por algunos objetos, podrá llegar hasta 20%", - considera él.

Además de las razones indicadas, el encarecimiento de la vivienda va a calentar el déficit de las parcelas de terreno en Ekaterinburgo. Un año atrás, la fiscalía confisco de la propiedad de los edificadores, más de 200 parcelas, motivando sus actuaciones con lo, que ellas fueron presentadas ilegalmente por el Ayuntamiento de Ekaterinburgo, porque en los años 2006-2008 no se realizaban la subastas, necesarias por la ley. Con esto, muchos edificadores ya han invertido decenas de millones de rublos a la preparación de los documentos de proyección. Ahora, para poder devolver las parcelas, las compañías están obligadas a participar en la almoneda - de nuevo, pero no hay tantos, quienes son suficiente ricos para cargar tales gastos.

De acuerdo con los datos de la cámara de inmobiliaria de Ural, actualmente, el costo promedio de la vivienda secundaria en Ekaterinburgo es de 58 164 rublos por "cuadrado", de la vivienda primaria - 51 800 rublos. No está excluida la posibilidad, que para el año 2015, contrariamente a las promesas de los olímpicos de Kremlin, la vivienda estará, todavía, más cara y fantasmagórica.

Maria Truskova